作为被看作“探索房地产发展新模式”的工具之一，城市更新的工具箱一再扩容。4月16日，有关部门发文表示，开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动。值得关注的是，今年申报条件已经放宽至地级市，但数量缩减为不超过15个，入围城市最多可以获得不超过12亿元的补助资金。
据悉，今年的中央财政聚焦于提升城市基础设施水平，改善老旧片区环境。文件还显示，要求探索优化金融机构信贷支持模式，鼓励社会资本进入。《华夏时报》记者注意到，当前已经有城市更新项目被纳入公募REITs，但在政策和资金到位后，如何实现城市更新的长效运营是关键。
中央财政今年继续发力
2026年，中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动。4月16日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布了《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》。
文件明确，中央财政对入围城市给予定额补助。据悉，今年的申报条件已经放宽至地级市，入围城市数量缩减为不超过15个。据文件，在工作目标和效果上，今年更强调“明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境”。
《华夏时报》记者了解到，自2024年开始，中央财政便开始对部分实施城市更新行动的城市给予定额补助。与上一年不同，今年的城市评选不再向“超大特大城市以及黄河、珠江等重点流域沿线大城市”倾斜，而是更青睐“基础工作扎实、积极性高的城市”。
与往年相同，今年中央财政继续按照区域对实施城市更新行动的城市给予定额补助，补助标准与2025年相同。具体来看，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，资金则会按照工作的推进情况分年拨付到位。
探索金融支持模式
《华夏时报》记者了解到，今年，中央财政资金继续支持入围城市的重点样板片区建设和机制建设两大方向。对于重点样板片区建设，文件新提出利用存量土地和闲置房屋市政措施，补齐民生领域公共服务设施端短板。
关于城市更新机制建设这一部分，文件要求建立有利于统筹用好财政、金融资源的机制。在财政资金方面，充分运用好国债资金、中央预算内投资、地方政府专项债券、地方政府一般公共预算等，最大程度发挥财政资金效能。而在金融支持方面，文件要求探索优化金融机构信贷支持模式，鼓励社会资本进入。
值得关注的是，多个城市已经开展了对城市更新的金融支持。其中，公募REITs开始发力。日前，长沙发文表示，持续推进城市更新行动，建立多元投融资机制，支持符合条件的项目积极争取中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等，鼓励符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，即REITs。
今年4月初，创金合信北京国资封闭式商业不动产证券投资基金提交申报并获受理。据悉，这一基金的入池资产有两处，一处是隆福寺一期项目，一处是中关村科学城集智未来项目，该项目是自2025年底商业不动产REITs试点启动后，全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，自2025年底商业不动产REITs相关政策正式落地以后，市场反响强烈，短短3个月已经有17单项目完成申报，拟发行规模超600亿元。这一进展标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道迈向“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段，其是盘活资产、构建房地产发展新模式的重要举措。
“作为连接实体经济与资本市场的桥梁，商业不动产REITs为企业提供了市场化的退出与再融资渠道，也为投资者带来了具有稳定分红、抗通胀属性的优质资产。”杨枝对《华夏时报》记者说。
长效运营是关键
中指研究院方面预计，今年将有更多政策实质性落地，从金融政策、用地政策等方面继续支持城市更新，提高城市更新效能，并发挥城市更新稳投资、促消费的综合效能。但是，在政策和机制都落地后，城市更新如何实现高质量运营则是关键。
戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，城市更新已经突破单一物理改造的局限，全面迈入空间融合、功能共生的高质量发展新阶段。以北京为例，《华夏时报》记者了解到，根据北京“十五五”规划相关要求，北京未来的城市更新将围绕区域综合更新、宜居环境提质、产业空间升级三大核心方向纵深推进。
“当前，在行业发展进程中，如何实现网红流量向长效经营转化、平衡公益价值与商业效益、兼顾修旧留存与活化利旧已经成为城市更新领域亟待破解的核心痛点。”孟祎对《华夏时报》记者说。
孟祎特别强调，城市更新的核心在于长效运营，唯有坚守长期主义理念，整合多元空间业态、丰富场景内容、落地精细化运营策略，才能真正激活城市存量资产价值，助力城市实现有机更新与可持续发展。
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